Zdroj: Building World (září 2022)
Autoři: Martin Ráž, Jan Šplíchal
Faktorů, které výrazně ovlivňují výši stavebních nákladů je mnoho – neustále se zvyšující inflace, nedostatek stavebních materiálů, rostoucí ceny energií, nedostatek pracovní síly ve stavebnictví, a v neposlední řadě též válka rozpoutaná ruskou agresí na Ukrajině. Nechcete-li se tedy v průběhu stavby dočkat nepříjemného překvapení, že kvůli rostoucím nákladům jako stavební firma na zakázce proděláte, nebo naopak jako zákazník zaplatíte přemrštěnou cenu, doporučujeme vhodně zohlednit růst cen ve smlouvách.
Realizace stavby většinou trvá dlouhé měsíce, v komplikovanějších případech to mohou být i roky, a je velice pravděpodobné, že růst cen a nákladů se ani v této době nezastaví. Zájmy smluvních stran ohledně ceny, za kterou má být stavba realizována, jsou přitom odlišné. Objednatel má zájem, aby byla stavba provedena a dokončena za cenu, která byla původně sjednána ve smlouvě, a tedy aby se tato cena dále nijak nezvyšovala. Naopak zájmem zhotovitele je, aby v případě, že dojde během doby provádění stavby ke zvýšení nákladů na realizaci stavby, mohl požadovat přiměřené navýšení ceny díla. Žádný zhotovitel nechce dotovat objednateli provedení jeho stavby, a naopak chce svou práci provádět se ziskem. Jak tedy zohlednit růst cen ve smlouvách?
Z pohledu zákazníka je to zdánlivě jednoduché. Stačí mít fixní celkovou cenu (nejlépe výslovně prohlášenou za pevnou či nepřekročitelnou), tedy mít smlouvu bez formulací typu, že se cena materiálu určí až dle skutečnosti, nebo bez ujednání o vyšší moci. Smlouva by také měla obsahovat formulaci, že na sebe zhotovitel přebírá nebezpečí změny okolností (viz níže). Ale nejdůležitější je najít důvěryhodného zhotovitele, kterému záleží na dobré pověsti a smlouvu jen tak neporuší. A to už může být mnohem těžší.
Otázkou také je, zda si ve smlouvě o dílo může firma jako pojistku před zvyšujícími se náklady sjednat formulaci o vyšší moci, či nikoliv. Objednatel zpravidla nestojí o to, aby byla stavba jakkoliv prodlužována nebo aby se v průběhu realizace zvýšila její cena. Ujednání týkající se vyšší moci tedy většinou slouží zhotoviteli, neboť zhotovitel je zpravidla ten, kdo na základě události vyšší moci požaduje nějaké úlevy, zejména pak prodloužení doby výstavby, nebo právě zvýšení ceny díla.
Vyšší moc či force majeure, obvykle chápeme jako nějaký „zásah shůry“ a ve starších anglických smlouvách dokonce bývá nazývána „Act of God.“ Nemůžeme tuto situaci ovlivnit, typicky jde o živelnou katastrofu. Ve standardním mezinárodním chápání vyšší moc zprošťuje nebo pozastavuje plnění povinnosti (např. dokončit stavbu ve lhůtě). Dokud vyšší moc či její následky trvají, povinnost se neuplatní, takže ji nelze porušit a nejsou žádné negativní následky (pokuty, náhrada škody, ani možnost odstoupení apod.).
Takovou vyšší moc ale český občanský zákoník nezná, obsahuje jen velmi omezenou výjimku z odpovědnosti za škodu dle §2913/2 (dříve tzv. okolnosti vylučující odpovědnost); ta ale nemá vůbec žádný vliv na další negativní následky, především smluvní pokuty či možnost odstoupení. Záleží tedy takřka ze 100 % na textu konkrétní smlouvy, zda a jak se vyšší moc uplatní.
Dle velké většiny obvyklých smluvních ujednání ale zvýšení stavebních nákladů na trhu samo o sobě není vyšší moc. To by musela smlouva obsahovat ustanovení, které by na zvýšení stavebních nákladů přímo myslelo.
Proto se spíše používají různé inflační či indexační doložky, které zajišťují automatické, pravidelné zvyšování ceny díla podle předem určených kritérií odvozených od aktuální situace na trhu. Firmy se tak chrání proti nepředvídatelnému vývoji cen. Užívání inflačních doložek ale rozhodně není povinné a záleží na dohodě stran, musí s ní tedy ve smlouvě souhlasit firma i zákazník.
Jak by měla taková inflační doložka konkrétně vypadat, ale neříká žádný zákon. Jde totiž vždy o dohodu smluvních stran, ve smyslu je povoleno vše, co není zakázáno. Důležité je především zaměřit se na přesnou definici inflace, tedy za jakých okolností může firma požadovat uhrazení vyšší ceny nákladů. V praxi se proto využívají indexy cen stavebních prací, cen stavebních děl či nákladů stavební výroby, které pravidelně vydává Český statistický úřad. Případně se ve smlouvách pracuje s oborovými nebo burzovními indexy na nejdůležitější položky, jako je ocel nebo beton. Jsou to reálné a konkrétní parametry, na základě kterých si mohou strany určit přesný postup.
Inflační doložka by měla dále také obsahovat frekvenci, s jakou se ceny budou případně navyšovat. A znovu záleží na smluvních stranách, jak si tento parametr nastaví. Pokud řešíme ve smlouvě růst ceny meziročně podle průměrné roční míry inflace, je třeba si uvědomit, že výsledky průměrné roční míry inflace nejsou známé hned po skočení daného roku, ale třeba až v březnu. Při současném dynamickém vývoji cen se tak jeví jako vhodnější zvolit kratší časový úsek pro srovnání. Může to být kvartálně nebo třeba i měsíčně.
Inflační doložku si také můžete ve smlouvě nastavit tak, že se aktivuje automaticky při překročení určité míry inflace, a může tak fungovat jako pojistka proti dynamickým událostem na trhu.
Za situace, když bude na počátku sjednána pevná cena za provedení stavby, a v době její realizace dojde k výraznějšímu zvýšení stavebních nákladů, by bylo možné si také položit otázku, zda se jedná o podstatnou změnu okolností či nikoliv.
Ustanovení občanského zákoníku (§ 1764–1766 a speciálně pro smlouvy o dílo § 2620 odst. 2) pamatují na situace, kdy se během trvání určité smlouvy podstatně změní okolností. Nicméně, jejich použití je dost náročné. Změna musí nastat až po uzavření smlouvy a dle § 1765 musí vyvolat zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran znevýhodněním jedné z nich. Dle § 2620 odst. 2 se pak vyžaduje zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje.
Pokud jsou tyto podmínky naplněny, může se smluvní strana, která je takovou změnou okolností nepříznivě dotčena, domáhat u soudu, aby vztah mezi smluvními stranami „narovnal“ a smlouvu přiměřeně změnil – nebo ji naopak ukončil. Ustanovení § 2620 odst. 2 poskytuje specificky pro smlouvy o dílo i výslovné právo na zvýšení ceny díla.
Zhotovitel však při odvolávce na výše uvedená ustanovení narazí na několik problémů. Především, velká část smluv jejich použití zcela vylučuje, např. formulací, že na sebe zhotovitel (nebo obě strany) „přebírá nebezpečí změny okolností“. Pokud ustanovení vyloučena nejsou, je možné se jich dovolat u soudu jen bezprostředně poté, co změna nastala; dle § 1766 se navíc má za to, že po 2 měsících je již pozdě.
Dále pak podstatná změna okolností neopravňuje k odložení plnění – jinými slovy, zhotovitel nesmí přerušit práce. Také se mu nijak nestaví lhůty, nejsou ovlivněny pokuty apod. Případná žaloba tak v praxi představuje ze strany zhotovitele sázku na to, že za několik let vysoudí po objednateli navýšení ceny díla, případně ještě nejistější sázku na to, že získá od soudu nějakou úlevu ve formě předběžného opatření platného po dobu sporu. Z těchto důvodů se sice „podstatnou změnou okolností“ často hrozí v dopisech, či ji zhotovitel používá jako argument pro „dobrovolné“ navýšení ceny dodatkem ke smlouvě, ale na skutečný soudní spor dojde málokdy.
Radka Rainová
