Zdroj: Estate (duben 2022)
Stejně jako v Česku i na slovenském realitním trhu platí, že kde nabídka nestačí poptávce, ceny rostou vzhůru. Řešením má být přitom na Slovensku podobně jako u nás nový stavební zákon. Zajistit by měl jednodušší a rychlejší povolení staveb. Zda přinese nejzásadnější změna ve stavebním právu za více než 45 let naději pro slovenské stavebnictví, přibližují právníci ze slovenské kanceláře HAVEL & PARTNERS.
Trh nemovitostí na Slovensku zažívá v posledních letech neustálý růst cen, který zejména v posledním období dosahuje nevídané výše. Podle údajů Národní banky Slovenska stoupla průměrná cena nemovitostí na bydlení v posledním čtvrtletí 2021 meziročně o 22,1 %, přičemž ceny domů meziročně vzrostly dokonce o 31,5 %.
Jako příčiny se často zmiňují nízké úrokové sazby hypoték či zdražování stavebních materiálů a energií. Podle expertů je ale jedním z hlavních důvodů nedostatečná nabídka nových nemovitostí, která nestíhá reagovat na poptávku. Stát se proto snaží problém řešit a přichází s návrhy, jak posílit nabídku nových rezidenčních nemovitostí.
Kromě výstavby nájemních bytů má být jedním ze způsobů řešení nedostatečné nabídky bytů i přijetí nového stavebního zákona, který má přinést zásadní zrychlení a zefektivnění stavebních řízení, a tím urychlit výstavbu a zvýšit počet nových projektů. Návrh zákona již prošel ve slovenském parlamentu prvním čtením a v případě jeho definitivního schválení kompletně nahradí stavební zákon z roku 1976.
Nový stavební zákon je odpovědí zákonodárce na dlouhodobý problém slovenského stavebnictví, a tím je neúměrná délka a netransparentnost stavebních řízení. V mezinárodním žebříčku Doing Business, který měří zejména délku či složitost získávání stavebních povolení, obsadilo Slovensko nelichotivou 146. příčku a dopadlo tak hůře než mnohé rozvojové země.
Zkostnatělost stavebních řízení přitom není jen problém, který negativně ovlivňuje dostupnost bydlení, ale také překážkou rozvoje slovenského trhu komerčních nemovitostí. Na neodůvodněně komplikované a zdlouhavé procesy na stavebních úřadech si stěžují i naši klienti působící v oblasti developmentu kancelářských budov či logistických parků.
Ve srovnání s novým stavebním zákonem v Česku stojí ten slovenský na stejných základních principech. Zrychlení a zjednodušení procesů povolování staveb má nový stavební zákon na Slovensku dosáhnout mimo jiné i sloučením dosavadního řízení EIA spolu s územním a stavebním řízením do jednoho řízení o stavebním záměru. Zákon počítá i s fikcí souhlasu dotčených orgánů a samospráv v případě zmeškání lhůty pro zaslání jejich stanoviska, nebo s rozsáhlou digitalizací všech stupňů řízení. Zásadní změnu představuje i přesun výkonu pravomoci stavebního úřadu ze samospráv na stát a zároveň přenesení určitých pravomocí stavebního úřadu na projektanta.
Ve veřejné diskusi k návrhu zákona obecně panuje shoda, že záměr zrychlit a zjednodušit stavební řízení je určitě krok správným směrem a nový stavební zákon by měl skutečně odstranit mnohé zbytečné překážky či podmínky, které dnes proces povolení stavby bezdůvodně protahují. Přesto se objevuje i rozsáhlá kritika z řad odborné veřejnosti, nevládních organizací či samospráv.
Návrh zákona podle kritiků působí v mnoha ohledech nedotaženě a může podle nich v praxi vést k nejasnostem. Jako potenciální problém zmiňují například plánované přenesení výkonu funkce stavebních úřadů na subjekty, které k tomu nejsou odborně nebo kapacitně způsobilé (třeba památkové úřady či orgány ochrany životního prostředí). Další zase poukazují na silné postavení projektanta jako osoby, která bude z povahy věci nakloněna spíše stavebníkovi.
Někteří vyjadřují obavy, zda k urychlení řízení v určitých případech nedochází na úkor samospráv, sousedů nebo ochrany životního prostředí. Samosprávám se zejména nezamlouvá, že navrhovaná legislativní změna jim odebírá pravomoc vykonávat funkci stavebních úřadů a regulovat tak výstavbu na svém území.
S relevantními připomínkami úřadů, samospráv a nevládních organizací se bude bezpochyby třeba ještě vypořádat a jednotlivá ustanovení zákona před jeho finálním schválením zpřesňovat nebo upravit tak, aby byly zájmy developerů, samospráv a veřejnosti při povolování staveb dostatečně vyvážené. Zároveň bude třeba zajistit, aby o povolování rozhodovaly vždy úřady, které jsou dostatečně kapacitně i odborně vybaveny pro zajištění expertního a rychlého posouzení souladu staveb s právními předpisy.
Pokud slovenští zákonodárci relevantní připomínky ke znění zákona před jeho schválením zohlední, lze očekávat, že nový zákon přispěje k rychlejší výstavbě a tím i zvětšení nabídky nových rezidenčních (ale i komerčních) nemovitostí. Zda se pak tyto předpoklady přetaví do reality, ukáže budoucnost.
I přes pozitivní dopady je však nepochybné, že nový stavební zákon vnese do slovenského realitního prostředí určitý element nejistoty. Přeci jen jde o radikální změnu procesů povolování staveb, které na slovenském území fungovaly více či méně beze změn od 70. let minulého století. Zejména v období bezprostředně po nabytí účinnosti nového zákona by tedy mohly vznikat aplikační problémy, které vyřeší až praxe nebo případně dodatečná změna zákona.
Diskusi ohledně nového stavebního zákona na Slovensku sledujeme a analyzujeme všechny plánované změny v porovnání se současnou právní úpravou. Našim klientům z oblasti developmentu nemovitostí tak dokážeme prakticky okamžitě po přijetí nové legislativy poskytnout komplexní právní poradenství týkající se nových stavebních řízení a plynule je tak provést nejzávažnější změnou právních předpisů v oblasti výstavby na Slovensku za poslední desetiletí.
Radka Rainová
