Zdroj: BUILDING WORLD magazine
Autoři: Lukáš Syrový, Jakub Vojtěch
Již letos významně ovlivní nemovitostní trh v České republice nový zákon o realitním zprostředkování. Do doposud neregulované oblasti realitního byznysu totiž přináší nové požadavky na realitní zprostředkovatele s velkým dopadem na jejich klienty a účastníky realitního trhu obecně. Jasně a stručně představujeme nejdůležitější regulatorní novinky obsažené v tomto novém zákoně. Makléřům a realitním kancelářím přitom doporučujeme se na ně dostatečně dobře připravit.
Dlouho diskutovaný a několik let připravovaný zákon o realitním zprostředkování nabyde účinnosti dnem 3. 3. 2020. Obsahuje sice „pouze“ 27 paragrafů včetně přechodných ustanovení a ustanovení měnících některé další související zákony, jeho význam je však, co se týče regulace zprostředkování obchodů s nemovitostmi, vpravdě revoluční. Doposud totiž v oblasti realitního zprostředkovatelského byznysu žádná právní regulace v České republice neexistovala.
Podle důvodové zprávy je záměrem nové právní úpravy především kultivace podmínek pro poskytování realitního zprostředkování. Po vzoru podobných profesí, jako jsou např. pojišťovací zprostředkovatelé nebo zprostředkovatelé spotřebitelských úvěrů, nastavuje nová právní úprava podmínky, za kterých budou moci nemovitostní makléři a realitní kanceláře svou činnost provozovat.
Realitní zprostředkování se v současné době řadí mezi obory činností náležejících do živnosti ohlašovací volné s předmětem podnikání „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách č. 1 až 3 živnostenského zákona“. K získání živnostenského oprávnění k provozování realitní činnosti tedy doposud nebylo třeba splnění žádných zvláštních podmínek. Nově se však bude realitní zprostředkování řadit mezi živnosti ohlašovací vázané, k jejichž výkonu je kromě splnění ohlašovací povinnosti vyžadována odborná způsobilost v podobě určité úrovně vzdělání, délky praxe nebo profesní zkoušky. Do této skupiny dnes již patří například účetní, restaurátoři, psychologové nebo provozovatelé autoškol.
Na realitní zprostředkovatele se bude vztahovat povinnost disponovat (i) magisterským titulem v oboru práva, v ekonomických oborech nebo stavebnictví. V těchto případech není vyžadována předchozí praxe. Podmínku odborné způsobilosti bude nicméně dále možné splnit taktéž (ii) bakalářským titulem, jedním rokem praxe a absolvováním mezinárodně uznávaného kurzu se zaměřením na nemovitosti, (iii) vysokoškolským, vyšším odborným nebo středním vzděláním s maturitní zkouškou a k tomu třemi roky praxe v oboru, případně (iv) složením profesní kvalifikační zkoušky.
Splnění nově stanovené podmínky odborné způsobilosti jsou stávající realitní zprostředkovatelé povinni doložit živnostenskému úřadu do 6 měsíců od nabytí účinnosti zákona o realitním zprostředkování, tj. do 3. 9. 2020. Zároveň s tím musí ohlásit živnostenskému úřadu zahájení výkonu vázané živnosti „Realitní zprostředkování“. V opačném případě jim oprávnění k poskytování realitního zprostředkování zanikne.
Dalším zvýšeným požadavkem na realitní zprostředkovatele bude jejich bezúhonnost. Bezúhonným je podle zákona o realitním zprostředkování ten, kdo nebyl pravomocně odsouzen pro trestný čin spáchaný úmyslně nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Je-li realitní zprostředkovatel právnickou osobou, tato povinnost se vztáhne na člena statutárního orgánu a rovněž skutečného majitele.
Kontrola dodržování bezúhonnosti realitních zprostředkovatelů je svěřena obecním živnostenským úřadům. Ty budou oprávněny v krajním případě zrušit realitnímu zprostředkovateli živnostenské oprávnění.
Další povinnost, kterou zákon realitním zprostředkovatelům nově stanoví, má podobu povinného pojištění. Realitní zprostředkovatelé budou muset být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěni pro případ vzniku povinnosti nahradit újmu způsobenou v souvislosti s výkonem své činnosti. Minimální pojistné limity jsou nastaveny ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Spoluúčast musí být sjednána tak, aby nepřekročila 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.
O sjednání pojistné smlouvy, změně pojistných limitů nebo výši spoluúčasti budou navíc muset realitní zprostředkovatelé vždy informovat Ministerstvo pro místní rozvoj a předložit mu stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy či jejího dodatku, a to ve lhůtě 10 pracovních dnů. Kromě toho pojistku potvrzující uzavření pojistné smlouvy budou realitní zprostředkovatelé povinni předložit po předchozím vyžádání i klientovi.
Účel činnosti realitních zprostředkovatelů spočívá dle nového zákona výhradně ve zprostředkování uzavírání realitních smluv (smluv o nabytí vlastnického práva k nemovité věci a smluv zahrnujících oprávnění je užívat), a to na základě smlouvy o realitním zprostředkování uzavírané mezi realitními zprostředkovateli na jedné straně a zájemci (klienty) na straně druhé. Zákon přitom stanoví určité požadavky na formu a obsahové náležitosti této smlouvy.
Smlouva o realitním zprostředkování musí být v prvé řadě písemná. Alespoň obecným způsobem v ní musí být vymezen předmět převodu nebo užívání a kupní cena či nájemné. Smlouva také bude muset vždy zahrnovat výši provize realitního zprostředkovatele nebo alespoň způsob jejího určení. Nesplnění těchto obsahových požadavků povede k neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování. Námitku neplatnosti ovšem bude moci vznést pouze klient.
Zákon nově řeší i provázanost smlouvy o realitním zprostředkování (mezi klientem a realitním zprostředkovatelem) a realitní smlouvy (uzavírané mezi prodávajícím a kupujícím, resp. nájemcem a pronajímatelem). Smlouva o realitním zprostředkování nebude moci být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Kromě toho má být provize splatná zásadně nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, jejíž zprostředkování zajistil právě realitní zprostředkovatel. Zákon nicméně umožňuje, aby mohl nárok na provizi vzniknout ještě přede dnem uzavření realitní smlouvy, kdy splatnost provize může být vázána již na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.
Ve smlouvě o realitním zprostředkování nebude nově možné, aby klient, který je spotřebitelem, převzal povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Ve vztahu ke spotřebiteli ani nebude možné ke splnění nebo zajištění splnění dluhu použít směnku nebo šek.
Nový zákon umožňuje sjednání si výhradního zprostředkování, kterým bude omezeno právo klienta na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ohledně stejného předmětu s jiným realitním zprostředkovatelem, případně kterým bude vyloučena možnost uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele. Omezení zde však přichází opět ve vztahu ke spotřebitelům, kdy výhradní zprostředkování bude moci být uzavřeno nejdéle na dobu 6 měsíců. Pozitivní zprávou však je, že tato doba bude moci být opakovaně prodlužována.
Další omezení ve vztahu ke spotřebiteli je spojeno se samotným ukončením smlouvy o realitním zprostředkování. Bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
K provizi zákon stanoví, aby ve vztahu ke klientovi – spotřebiteli nepřesahovala záloha na provizi více než dvě třetiny této ujednané částky.
Nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování bude muset realitní zprostředkovatel předat klientovi výpis z katastru nemovitostí ve vztahu k nemovité věci, která je předmětem realitního zprostředkování. Tento výpis nebude moci být starší než 3 pracovní dny. Pokud by realitní zprostředkovatel porušil povinnost předat tento výpis, bude mít klient právo odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.
Realitní zprostředkovatel bude navíc povinen poskytnout potenciálnímu nabyvateli informace o konkrétních závadách a omezeních, které váznou na předmětu převodu nebo předmětu užívání a jež jsou zapsány ve veřejných seznamech, stejně jako o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Opět jako v předešlém případě zakládá nesplnění této informační povinnosti oprávnění klienta od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.
Původní návrh zákona vůbec nepočítal s možností provádění úschov realitními zprostředkovateli. Do konečného znění nové úpravy však bylo zasaženo pozměňovacími návrhy v průběhu legislativního procesu, a realitní zprostředkovatelé tak budou moci poskytovat úschovy peněz za účelem provedení plnění z jimi zprostředkovaných převodů nemovitostí, ovšem při dodržení řady podmínek.
V prvé řadě nebudou realitní zprostředkovatelé moci aktivně nabízet klientům vlastní úschovu. K jejímu provedení jsou formálně oprávněni teprve na základě písemné žádosti klienta. Realitním zprostředkovatelům je pak v souvislosti s prováděním úschov uložena povinnost vést evidenci úschov, v níž budou zaznamenávat zákonem určené údaje: identifikační údaje stran, celkovou částku, dobu trvání úschovy, datum přijetí peněz a jejich vydání, označení účtu úschov, který musí být zřízen samostatně pro každého jednotlivého uschovatele. Smlouva o úschově bude muset být uzavřena v písemné formě a peněžní prostředky bude potřeba uložit na účet v bance, přičemž bude povinností realitního zprostředkovatele informovat banku o tom, že majitelem těchto peněžních prostředků je třetí osoba. Přijetí a vydání peněz z úschovy může být provedeno pouze bezhotovostně, přičemž o první realizované úschově musí realitní zprostředkovatelé informovat živnostenský úřad.
Nový zákon o realitním zprostředkování přináší na český nemovitostní trh mnoho změn. Doporučujeme realitním kancelářím provést úpravy smluv a splnit všechny regulatorní požadavky v zákonných lhůtách.
Radka Rainová
