Autoři: Václav Audes, Lukáš Syrový
Za posledních deset let si stále více lidí pořizuje nemovitosti za účelem investice. Reality jsou totiž dobrou možností, jak uchránit svůj majetek před jeho znehodnocením inflací. To sice platí i nyní, v době ekonomické krize způsobené pandemií koronaviru, ovšem je třeba dobře uvážit, do jaké nemovitosti peníze uložit. Odborníci z týmu specializovaného na nemovitostní trh přibližují, které reality zůstávají i nadále vhodnou investiční příležitostí, jak dlouhodobě ochránit svůj majetek.
Zajímavé výnosy lze očekávat nejen v rezidenčních nemovitostech, ale také v realitách v oblasti logistiky či investicích do realitních fondů.
Zájem o reality určené k bydlení potvrzuje objem poskytovaných úvěrů. Trh hypoték atakuje historické rekordy. V září 2020 poskytly banky hypotéky za více než 22 miliard korun, což je o 7 miliard víc ve srovnání s rokem 2019. A roste i počet sjednaných hypoték – v září jich bylo o tisícovku víc než předchozí měsíc. Celkem si Češi letos za prvních 9 měsíců nasmlouvali úvěry na bydlení za 172 mld. korun. Což je za stejné období víc než v rekordních letech 2016 a 2017, kdy objem prodaných hypoték nakonec dosáhl 226 mld. korun.
Češi se tedy nebojí investovat do bydlení ani v nejisté době. Příčinou je i to, že hypotéky neustále zlevňují, úroky se pohybují kolem 2 procent. A motivací k investici do bydlení může být i fakt, že Česká národní banka zmírnila pravidla pro poskytování úvěrů a prošlo i zrušení daně z nabytí nemovitostí.
I přes první i druhou vlnu koronavirové krize je tedy poptávka po kvalitním rezidenčním bydlení v České republice zatím stabilní. Platí to zejména pro oblast Prahy, kde poptávka stále převyšuje nabídku. Na podzim roku 2020 se průměrná cena za m2 stále drží nad 100 000 korun, což je v porovnání s loňskem o 9 procent víc. Očekáváme navíc, že ceny rezidenčních nemovitostí v Praze budou i nadále stoupat.
Mimo Prahu pak sice nerostou ceny tak rychle, i tak ale realitní bublina ani v důsledku pandemie nepraskla a ceny jsou především u kvalitních nemovitostí stabilní. Byty tak mohou být pro privátní i korporátní investory ideální příležitostí, jak uložit svůj majetek, a zajistit si tak stabilní výnos bez ohledu na aktuální nepříznivou ekonomickou situaci.
Koronavirus naopak výrazně zamával s trhem nájemního bydlení. Nejvíce klesly ceny nájmů v Praze, kde to bylo až o pětinu. Na trhu se objevily tisíce volných bytů, které doteď majitelé nabízeli ke krátkodobým pronájmům prostřednictvím Airbnb, a to samozřejmě celkově srazilo ceny nájemného dolů.
Domníváme se ovšem, že jde jen o dočasný projev. Vhledem k tomu, že na vlastnické bydlení v důsledku krize nedosáhne stále více lidí, dá se v následujících měsících očekávat zvýšený zájem o pronájmy ve střední cenové relaci cca 25 000 korun za měsíc. Na to ostatně zareagovaly již některé velké developerské společnosti, které připravují rezidenční projekty právě pro dlouhodobé nájemní bydlení.
Logistický segment v České republice v posledních letech výrazně roste. A výjimkou není ani letošní rok. V důsledku pandemie firmy narychlo rušily kamenné obchody a přesouvaly se do online prostředí. Segment e-commerce například v březnu vzrostl o 40 procent, s druhou vlnou pandemie lze přitom očekávat podobný vývoj. Obraty českých e-shopů by dokonce podle odhadů měly překonat letos hranici 200 miliard korun. S tím samozřejmě souvisí i zájem těchto rostoucích firem o celé logistické parky.
V důsledku pandemického šoku jsou proto logistické budovy a průmyslové areály pro investory výjimečně zajímavé. V HAVEL & PARTNERS klientům proto radíme, kam aktiva nasměrovat, a to i v rámci specializovaných investičních realitních fondů, které jsou u investorů stále oblíbenější.
Nemovitostní fondy nebo realitní investiční fondy totiž nabízejí nejen investiční příležitosti v řádech milionů, dnes už je ale také možnost investovat do nemovitostí v řádech tisíců či dokonce stokorun. Je ale třeba si ověřit, do jakého druhu nemovitostí fond investuje – zda jde o rezidenční trh nebo třeba trh s kancelářskými prostory – podle toho se totiž liší případné investiční výnosy a případná rizika.
V posledních letech také k tradičním realitním fondům přibývají i realitní investiční start-upy. Ty cílí především na mladé investory. Na trhu jsou například firmy, které umožňují drobným investorům podílet se na půjčkách developerům na výstavbu nemovitostí (takzvaný crowdfunding) nebo společnosti, které za vložené peníze vykupují byty a odměnou pro investora je pak podíl na výnosu z jejich pronájmu.
Obezřetnost u investic do nemovitostí v současnosti doporučujeme u trhu kancelářských prostor, ten totiž čekají v souvislosti se současnou situací dílčí změny. Řada investorů proto teď vyčkává. Míra neobsazenosti kancelářských prostor se již několik let pohybuje kolem 5 % a po pandemii lze očekávat spíše její zvyšování. Celá řada společností velmi pragmaticky přistoupila k úvahám o zmenšení pronajímaných kancelářských prostor, případně k podnájmu jejich částí, pro které nebudou mít výhledově plné využití.
Účastníme se proto nyní náročných jednání, která se týkají vyjednávání nových podmínek nájemních smluv pro stávající prostory. Tzv. renegociace se týkají jak pronajímané plochy, tak i cen. I přes očekávané změny se nicméně domníváme, že výstavba kancelářských budov bude pokračovat v obdobném tempu jako dosud.
Oblast maloobchodu koronavirová vlna také zasáhla významně. Přesun zákazníků z kamenných prodejen do virtuálních e-shopů nabral výraznou dynamiku a tento trend může s případným pokračováním tzv. druhé vlny koronaviru nadále posilovat. V tomto kontextu se dá očekávat, že nové obchodní plochy nebudou přibývat výrazným tempem, bude spíše docházet ke konsolidaci a případným prodejům některých obchodních komplexů. Klíčovým faktorem bude spokojenost zákazníků se značkami a prodejnami, které obchodní centra dokážou nabídnout, a kvalitním propojením nabízených obchodů a služeb.
Radka Rainová
