Autoři: Lukáš Syrový, Jakub Zámyslický

Velká pozornost je aktuálně věnována návrhu vlády, který má řešit dopad krizových opatření souvisejících s nouzovým stavem vyhlášeným z důvodu výskytu SARS CoV-2 na vztah nájemce a pronajímatele na základě nájemních smluv. Podle mediálních výstupů členů vlády, zejména ministra průmyslu, se má jednat o „odklad plateb nájemného“ po určitou dobu.

Tato mediální zkratka se však nepromítá do znění návrhu zákona schváleného vládou a Poslaneckou sněmovnou.

Konstrukce návrhu zákona schváleného Poslaneckou sněmovnou je i po pozměňovacích návrzích totiž taková, že pokud nájemce neuhradí nájemné, které má uhradit v období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020, pronajímatel není oprávněn z tohoto důvodu vypovědět nájem. Pronajímatel je oprávněn nájem vypovědět, pokud tyto platby nebudou uhrazeny ani do 31. 12. 2020.

Uvedená koncepce podle našeho názoru platí i po přijetí pozměňovacích návrhů, přestože část nového textu zákona může svádět k interpretaci, že dochází k odložení splatnosti nájemného. Takový výklad by však podle našeho názoru nebyl správný.  

Návrh zákona tedy nepředpokládá odklad plateb nájemného, ale pouze brání pronajímateli nájem v určitém období vypovědět. V tom je přitom zásadní rozdíl. Znamená to, že nájemce má i nadále povinnost platit nájemné v termínech podle nájemní smlouvy. Zákon pouze ruší jednu ze sankcí za porušení této povinnosti, a to právo pronajímatele nájemní smlouvu ukončit.

Výše uvedené má mnoho praktických dopadů. Zákonem nejsou dotčeny ostatní sankční a zajišťovací mechanismy. V případě neplacení nájmu tedy zpravidla bude nabíhat zákonný (nebo smluvený) úrok z prodlení, bude vznikat nárok na uhrazení smluvních pokut za neplacení nájmu (pokud smluvní pokuta za takové porušení byla sjednána) a zejména bude zřejmě možné použít na úhradu nájmu poskytnutou jistotu (kauci) nebo bankovní záruku. Pokud nájemce následně nedoplatí vyčerpanou část kauce nebo bankovní záruky, bude pronajímatel oprávněn nájem vypovědět z důvodu porušení této povinnosti (pokud je porušení této povinnosti výpovědním důvodem podle smlouvy).

Návrh zákona dále obsahuje některá ustanovení, která mohou vyvolat vysokou míru nejistoty mezi pronajímatelem a nájemcem. Například zákaz výpovědi je podmíněn tím, že krizová opatření znemožnila nebo podstatně ztížila provozování podnikatelské činnosti nájemce. Tuto skutečnost je nájemce povinen pronajímateli osvědčit (prokázat). V mnoha případech může být splnění této podmínky sporné, ať již z důvodu nedostatečného popsání tohoto dopadu na nájemce nebo z důvodu, že se jedná o prostory, u kterých je znemožnění nebo ztížení provozování podnikatelské činnosti diskutabilní (zvláště u pronájmu kancelářských prostor). Následně je tedy sporné i to, jestli pronajímatel může takový nájem vypovědět nebo jestli se na něj vztahuje zákaz podle návrhu zákona.

Další ustanovení, které má potenciál vyvolávat spory ohledně platnosti ukončení nájmu, je ustanovení, podle kterého je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět i dříve než po 31. 12. 2020, pokud po něm není spravedlivé požadovat, aby omezení podle zákona snášel.

Text návrhu zákona také neřeší některé podstatné související otázky. Například není řešen dopad tohoto zákona do povinnosti pronajímatele odvádět DPH. Spíše se domníváme, že pronajímatel bude povinen DPH hradit.

Návrh zákona se týká pouze prodlení s úhradou plateb nájemného a netýká se prodlení s úhradou souvisejících služeb. Povinnost platit služby související s nájmem tedy návrhem zákona nemá být nijak dotčena.

Paragrafované znění návrhu zákona zásadně neodpovídá mediálním deklaracím a naopak zakládá pro vztah pronajímatele a nájemce řadu nejistot a rizik. Věříme, že tento návrh bude ještě změněn a že tyto změny budou diskutovány odbornou veřejností s cílem nalézt takové řešení, které bude akceptovatelné jak pro nájemce, tak i pro pronajímatele a v konečném důsledku i pro stát.