Zdroj: Building World (červen 2021)
Autoři: Jan Topinka, Martin Stančík
Koronavirová pandemie ovlivnila mimo jiné i financování nemovitostí a jejich developmentu. Banky jsou obezřetnější při financování některých typů investic či projektů a pečlivě si vybírají podle sektorů a oblastí. Na druhou stranu ale poklesly úrokové sazby a díky nízkým úrokům investoři hledají příležitosti ke zhodnocení svého majetku prostřednictvím investic do nemovitostí. Nabízejí se jim při tom různé zdroje financování. Kromě klasických bankovních úvěrů jsou to i dluhopisy nebo nový trend crowdfundingu. Cílem tohoto článku je stručné představení jednotlivých možností včetně jejich výhod a nevýhod.
Banky jsou v pandemické době opatrnější a pečlivě zvažují rizika dlužníka a financovaných projektů. Bankovní úvěr je sice v současné době relativně levný a pro řadu developerů je stále první volbou, daní za levné peníze je ale menší míra „svobody“ dlužníka a určitá administrativní zátěž při správě úvěru.
Čím větší je riziko projektu, tím přísnější jsou požadavky banky – typicky nutnost určité výše vlastního kapitálu, požadavky na plnění finančních ukazatelů typu DSCR či LTV a další finanční omezení.
Banka potřebuje mít vysokou míru kontroly nad projektem. Je tedy třeba se připravit na dodávání finančních výkazů (typicky čtvrtletně) a jiné informační povinnosti, zákaz výplat společníkům, zákaz změny kontroly nad dlužníkem a další nástroje, které mají zajistit, že banka bude dobře informovaná a v případě problémů bude moci požadovat jejich nápravu či v krajních případech i předčasné splacení úvěru či realizaci zajištění.
Bankovní úvěr ale nemusí být vždy dostupný zejména v počátečních fázích developmentu nebo při nedostatku vlastních zdrojů developera. Skutečně levné úvěry poskytují banky spíše hotovým projektům bez development rizika. Často také vůbec nefinancují projekty před fází výstavby.
Dluhopisy je možné využít v případě, kdy banka určitou část developmentu nechce nebo neumí financovat z důvodů rizik. Dluhopisy umožní dodat prostředky mezi vlastní kapitál developera a bankovní úvěr, a mohou tak sloužit pro efektivnější finanční páku. Doplní vlastní zdroje o další vrstvu financování, aby investor dosáhl na bankovní úvěr.
Dluhopisy jsou typicky dražší než bankovní úvěry. Úrokové sazby se nyní v oblasti nemovitostního financování pohybují mezi 4–7 % p.a. a je třeba připočíst další zhruba 1–3 % na začátku pro náklady distribuce, pokud se dluhopisy prodávají prostřednictvím distribučních sítí.
Pokud chce emitent dluhopisů nabízet své dluhopisy veřejně (tedy více než 150 osobám mimo tzv. kvalifikované investory), musí sestavit takzvaný prospekt, nechat jej schválit Českou národní bankou a zveřejnit na webu. Prospekt je rozsáhlý dokument obsahující mj. podrobné informace o emitentovi a jeho podnikání, obsahující také podmínky samotných dluhopisů (tzv. emisní podmínky).
Proces sestavení prospektu a jeho schválení je obvykle záležitostí 2–4 měsíců. Česká národní banka zde neposuzuje kvalitu ani bonitu emitenta jako dlužníka, ale hlídá, aby prospekt obsahoval všechny informace potřebné pro rozhodnutí investora o koupi dluhopisů, včetně popisu rizik spojených s investicí. Určitě lze proto doporučit obrátit se na odborníky, kteří umí se sestavením prospektu pomoci.
Nastavení obchodních podmínek dluhopisů (úrok, splatnost, výplaty úroků, zajištění, předčasné splacení atd.) je plně na emitentovi, právní předpisy zde téměř žádná omezení nestanoví. Ovšem podmínky je třeba nastavit tak, aby dluhopisy byly dostatečně atraktivní pro investory a dobře se prodávaly. Nabídka se v praxi obvykle neobejde bez distributora, který zná trh a má přístup k investorům.
Důležité je také správné nastavení struktury financování. Zatímco banka obvykle poskytuje úvěr projektové společnosti, dluhopisová realita je pestřejší – přímo projektové společnosti vydávají dluhopisy spíše výjimečně a spíše u velkých developmentů, častější je vydávání na úrovni holdingů či subholdingů nebo prostřednictvím účelové společnosti ve skupině. Ty následně do projektů půjčují získané peníze, které fungují jako vlastní zdroje projektové společnosti, která pro financování projektu získává typicky bankovní úvěr.
Lze shrnout, že podmínky dluhopisů nebývají zdaleka tak přísné jako u bankovních úvěrů – informační povinnosti jsou obvykle malé, finanční závazky lehčí nebo žádné, zajištění se objevuje v menší míře, a emitent má tak mnohem větší míru svobody v projektu. Na druhou stranu změna podmínek dluhopisů v průběh u jejich života (typicky prodloužení splatnosti) je poměrně obtížná, vyžaduje totiž souhlas schůze jejich vlastníků. Navíc je tu riziko, že investoři, kteří se změnou na schůzi nesouhlasí, mohou požádat o předčasné splacení svých dluhopisů.
Podle zkušeností naší advokátní kanceláře se zejména u menších realitních projektů těší stále větší oblibě takzvaný crowdfunding, který je na poli financování docela nováčkem.
Podstatou crowdfundingu je získávání investic od vyššího počtu drobných investorů, kteří přispívají zpravidla menší částkou k vybrání cílové částky zájemce o financování. Mezi investorem a developerem stojí tzv. crowdfundingová platforma, která vybírá peníze od investorů a poskytuje je developerovi.
Úvěr poskytovaný crowdfundingovou platformou není svou povahou a podmínkami v porovnání s bankovními úvěry tak „přísný“. Platformy totiž nemají tak striktní regulaci (k tomu viz níže).
Na trhu již nyní funguje řada crowdfundingových platforem, které financují spíše menší projekty v řádech desítek milionů korun. Jsou schopny zafinancovat i projekty či jejich fáze, které nefinancují banky (či je financují pouze z části), jejich podmínky bývají volnější a sjednání financování rychlejší než u dluhopisů a u bank. Pravidlem je však zajištění zástavními právy k nemovitostem či k jiným projektovým aktivům. Vyšší riziko se také promítá i do ceny peněz a takové financování tedy bývá dražší než bankovní úvěry.
Při správném nastavení obchodního a právního modelu nemusejí crowdfundingové platformy v současné době podléhat regulaci poskytování finančních služeb, což snižuje jejich náklady. To se však změní s příchodem nového nařízení o crowdfundingu, které bude účinné na konci tohoto roku a nově stanoví řadě crowdfundingových platforem povinnost získat povolení k činnosti od České národní banky – to může vést k omezení nyní rostoucího trhu a rovněž zdražit jejich financování.
Na závěr poznámka. Na trhu lze vidět i jiné způsoby získávání investic od široké veřejnosti – půjčky apod. Tato praxe je však nelegální, je považovaná za provozování „černé banky“ nebo kolektivní investování a Česká národní banka ji postihuje vysokými pokutami. Dluhopisy s prospektem, různé typy fondů, zejména fondů kvalifikovaných investorů nebo výše uvedený (správně nastavený) crowdfunding jsou naopak vhodným nástrojem pro získávání peněz od veřejnosti.
Radka Rainová
