Zdroj: Building World (březen)
Autor: Josef Adam
S bytovými družstvy si řada lidí spojuje staré časy. Jejich členové společně výhodně stavěli nové domy s cílem získat byt. Zároveň se bytová družstva projevila jako rozumný nástroj pro rozložení rizika nesplacení úvěru poskytnutého bytovému družstvu na výstavbu mezi více lidí. Aktuální vývoj a také rostoucí ceny nemovitostí ale v poslední době znovu vytváří z družstevního vlastnictví zajímavou alternativu k nájemnímu bydlení a pro investory prostředek pro atraktivní investici do bytových domů.
Po roce 1989 se bytová družstva využívala především k privatizaci městských nebo státních bytových fondů. Dosavadní nájemníci vstupovali do družstev, aby společně mohli získat a splácet úvěr na koupi bytového domu. Jakmile bytové družstvo svůj úvěr splatilo, zpravidla přijalo rozhodnutí o převodu jednotlivých bytů nebo nebytových prostor do vlastnictví svých členů.
Počet družstevních bytů ale v posledních letech klesal, mezi roky 2005-2017 to bylo o více než 40 %. Tento trend a vnímání bytových družstev jako přechodové formy k vlastnictví bytu vytváří dojem, že prostor pro bytová družstva se vyčerpává a během následující 20 až 30 let pravděpodobně všechna bytová družstva zaniknou a nahradí je společenství vlastníků jednotlivých bytů a nebytových prostor v domě. Přesto se objevují iniciativy, které se teď nově snaží potenciál bytových družstev využít.
Převažujícím motivem pro vstup do bytového družstva bylo doposud především zabezpečení bytové potřeby a nabytí vlastnického práva k družstevnímu bytu po splacení družstevního úvěru. V rámci privatizace bytových fondů měst a státu byl tento motiv navíc umocněn často i zvýhodněnou kupní cenou za bytový dům.
Na rozdíl od koupě bytu do vlastnictví je s členstvím v bytovém družstvu spojen také relativně nízký vstupní náklad v podobě základního a zpravidla dalšího členského vkladu. Následně člen družstva hradí pravidelnou měsíční splátku (tzv. anuitu) svého podílu na celkové nesplacené části úvěru, která se vztahuje k užívanému bytu.
Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale jeho uživatelem. V případě, že se člen družstva dostane do finančních obtíží, tak může své členství úplatně převést na jinou osobu (v současné době může být členem bytového družstva i právnická osoba) a ta pak pokračuje ve splácení zbývající anuity.
Na rozdíl od společenství vlastníků, která jako právnické osoby svého druhu vznikají v domech s byty nebo nebytovými prostorami ve vlastnictví jednotlivých osob, má bytové družstvo vůči svým členům silnější postavení. V případě podstatného porušování stanov ze strany člena družstva, kterým může být zejména nehrazení anuitní splátky úvěru nebo dalších plateb spojených s užíváním bytu, může bytové družstvo svého člena vyloučit.
Uvolněný členský podíl pak může nabýt nový člen, který do bytového družstva vstoupí na základě přihlášky a uhrazení základního, případně dalšího členského vkladu. Tím jsou ostatní členové družstva chráněni proti neplatičům lépe než v případě společenství vlastníků.
Toto ekonomické nastavení bytového družstva je jeho silnou stránkou. Ve spojení s poměrně neformálním a rychlým převodem členského podílu z jednoho člena na druhého představují družstevní byty i relativně velmi hodnotné aktivum.
Na druhé straně za situace, kdy členství v bytovém družstvu není spojeno s podporou ze strany státu nebo zvýhodněnou privatizací městského nebo bytového fondu, atraktivita družstevního vlastnictví klesá. Je to dáno zejména tím, že banky zatím neposkytují na nákup členského podílu hypotéku, kde by tento členský podíl byl jedinou zástavou. Naopak často vyžadují zástavu na další nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí.
Zvýšení počtu družstevních bytů se proto očekávalo v souvislosti s přijetím zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů, který vytvořil právní rámec pro poskytování podpory na výstavbu družstevních bytů na území České republiky.
Nařízení vlády k tomuto zákonu přepokládalo, že dotace podle citovaného zákona může činit až 100 000,- Kč na byt a v případě úvěru až 700 000,- Kč na byt. V praxi se však tento záměr zatím nepodařilo naplnit. V současné době dokonce Státní fond podpory investic nemá pro tento účel vypsaný žádný program, který by družstevní bydlení podporoval.
Určitou iniciativou, která mohla znovuobnovit zájem o družstevní bydlení ve větším měřítku představoval Projekt dostupného družstevního bydlení v hlavním městě Praze. Podstata podpory spočívala v bezúplatném poskytnutí pozemků od hlavního města pro výstavbu družstevních bytů.
Právním titulem pro výstavbu domů na pozemcích hlavního města mělo být právo stavby. A byl to zřejmě tento institut nového občanského zákoníku, který způsobil, že v důsledku nejistoty spojené s tím, kdo bude po uplynutí doby trvání práva stavby vlastníkem stavby a pozemku pod ním, doposud tento projekt Rada hlavní města Prahy neprojednala. Přestože Projekt dostupného družstevního bydlení v Praze zatím neuspěl, mohl by být inspirací pro jiná města a obce, která se na rozdíl od Prahy potýkají s odlivem svých občanů do větších měst.
Přes shora popsané a doposud neúspěšné veřejné iniciativy vznikají nové projekty s družstevními byty na komerčním základě. Družstevní byty totiž představují alternativu k bytům ve vlastnictví a jejich financování pomocí hypotečních úvěrů, které při vyšších cenách bytů nejsou pro mnohé dostupné.
V těchto projektech ale nenese člen družstva riziko, že vysokou hypotéku nezíská. Usiluje pouze o profinancování základního a dalšího členského vkladu, jehož výše se pohybuje přibližně kolem 20% hodnoty družstevního bytu. Zbývající část hodnoty družstevního bytu je opět financována z úvěru poskytnutého bytovému družstvu, na jehož splácení se člen družstva podílí opět formou úhrady tzv. anuitní splátky.
Oproti čistě nájemnímu bydlení hodnota členských podílů v bytových družstvech roste v čase a členy družstva také motivuje fakt, že nabude byt do vlastnictví po splacení anuity. Navíc oproti dotovaným družstevním bytům zde není žádná povinná doba, po kterou družstvo nesmí byty do vlastnictví svých členů převádět.
Silná konkurence na trhu realitních kanceláří a přebytek volných finančních prostředků vytváří prostor pro nové produkty a využití bytových družstev pro pořizování nemovitostí jako investic.
Některé realitní kanceláře přicházejí se službou, kdy vytipují vhodný bytový dům a ten pak nabývá bytové družstvo založené pro tento účel investorů (z členů). Koupě je opět financována částečně z členských vkladů členů a z větší části z úvěru. Realitní kancelář pak dále může obstarat i nájemníky, kteří hradí členu družstva nájemné, jež mimo jiné pokrývá měsíční anuitní splátku.
V této souvislosti je možné si položit otázku, proč si investoři volí formu bytového družstva, a ne třeba společnost s ručením nebo akciovou společnost. Důvodem je zřejmě snadnější poskytování vkladů do vlastního kapitálu družstva (stačí pouze převzít závazek), zákonem zaručená převoditelnost členského podílu a konečně anonymita.
Radka Rainová
