Zdroj: Estate (říjen 2021)

Češi ve srovnání se západní Evropou dlouho preferovali vlastnictví před pronájmem, to platilo především pro nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení. Je to specifikum dané různými faktory. V Česku lidé vnímají nemovitosti z dlouhodobého pohledu jako bezpečné aktivum. Byty či domy pro bydlení tak využívají jako úložiště finančních prostředků, které má mnohdy přenést hodnotu i na další generace. Jenže tento stereotyp se v současné době možná začíná jevit jako přežitý, říkají odborníci na správu privátního majetku z advokátní kanceláře HAVEL & PARTNERS David Neveselý a Vladek Krámek.

„V posledních letech jsme svědky toho, že dochází hned k několika systémovým změnám. Změny chování spotřebitelů, růst cen nemovitostí, sdílená ekonomika (včetně např. Airbnb) nebo prodlužování průměrné délky života v tomto směru znamenají nové nároky a požadavky na developery, politiky, ale též vlastníky nemovitostí samotné. V tomto směru bude oproti vlastnictví nemovitosti k bydlení narůstat na významu nájemní bydlení, a to platí pro různé cílové skupiny,“ říká Vladek Krámek.

Mladí lidé začínají preferovat jiný životní přístup než jejich rodiče. Nelpí už tolik na tom, že by museli bydlet ve svém. „To je v konturách nové sdílené ekonomiky asi logický jev. Na jedné straně spektra můžeme začít středoškolskými a vysokoškolskými studenty, přes absolventy, dále pak mladé páry, které začínají zakládat rodinu později, než bývalo zvykem, a vystačí si tak po delší etapu svého ekonomicky aktivního života s menší pronajímanou nemovitostí, která jim poskytuje větší volnost,“ vysvětluje David Neveselý a pokračuje, „na druhé straně jsou to pak senioři, kteří budou stále více vyhledávat pohodlné bydlení na stáří s adekvátním servisem. Toto všechno jsou příklady nájemního bydlení, které se začíná na trhu jasně profilovat odlišným způsobem, než tomu bylo před deseti nebo patnácti lety.“

Menší byty v kurzu

Developeři tak v podstatě opouštějí od výstavby větších bytů, nejen ve velkoměstech, a soustředí se na nízkometrážní jednopokojové nebo dvoupokojové byty. V rámci aktuálních projektů jsou spíše raritním jevem byty typu 3kk a větší, které jsou dokonce už považované za luxusní, umisťují se v minimálním zastoupení a bývají stále častěji využívány ke colivingu. O bytech o výměrách nad 150 m2 si v dnešních novostavbách můžeme nechat zdát.

Proti výstavbě velkých bytů jde i zvyšující se cena nemovitostí, se kterou zdaleka nekoreluje růst průměrné mzdy. Vedle toho se současně zdražují hypotéky, na vlastní bydlení tak dosáhne stále méně lidí.

„Budeme svědky toho, že poměr nemovitostí v nějaké formě vlastnictví jejich uživatele se postupně začne zmenšovat na úkor nájemního bydlení. Tento trend v poslední dekádě umocnila paradoxně též nízká cena peněz a ochota lidí se zadlužovat prostřednictvím hypotéky, kterou použili na investiční byty k pronájmu. I v tomto směru byla poptávka po menších, tedy levnějších bytech, které je snadné pronajmout některé z cílových skupin, jež nájemní bydlení vyhledává,“ shrnuje vývoj Vladek Krámek.

Nemovitost jako investiční položka

Nemovitosti spíš než do kategorie rychloobrátkového majetku patří do kategorie dlouhodobých investic. A to přesto, že růst ceny nemovitostí v posledních letech by mohl skoro tuto premisu bořit a navádět ke spekulativním investicím. To ale není dlouhodobě udržitelné.

Zároveň si mnoho lidí s nemovitým majetkem často spojuje jakési emocionální pouto. Ne každý je totiž třeba ochoten pronajímat nemovitost, ke které má nějakou citovou vazbu. Na druhé straně toto pouto nemusí již převzít děti, dokonce tomu může být přesně naopak.

„Proto je potřeba se podívat na strukturaci správy portfolia nemovitostí dlouhodobým prizmatem a umožnit flexibilní změny v účelu jejich použití. Totéž platí pro nemovitosti, které rodiče pořizují,“ doporučuje Neveselý. I když je motivací zpravidla nejlepší možný úmysl zajistit svým dětem budoucí bydlení, není vůbec jisté, že potomci budou chtít v této konkrétní nemovitosti bydlet. Proto se takto pořízený majetek může stát do budoucna předmětem rodinných sporů, byť byl na počátku dobrý úmysl.

Rodinný fond nemovitostí

Jak z toho ven? „Naši klienti se při pořizování nemovitostí stále více zaměřují na jejich ekonomickou podstatu a kvalitu architektury, aniž by tyto nemovitosti pořizovali primárně za účelem jejich budoucího využívání dětmi. To nadále zůstává příjemným benefitem nikoli primárním účelem, jako tomu bývalo v minulosti,“ poznamenává Krámek.

„V tomto směru se jednoznačně prosazuje tendence vytvoření rodinného fondu nemovitostí jako chytrého portfolia výnosových nemovitostí, generujícího při efektivním nastavení správy rodině pravidelné cashflow využitelné pro tvorbu peněžní rezervy či průběžnou podporu aktivit a potřeb členů rodiny,“ doplňuje Neveselý.

Takto vytvořený celek nemovitostí je pak možné spravovat ať už v rámci vlastního family office, nebo prostřednictvím specializované společnosti, která zajistí efektivní a často komplexní správu celého portfolia včetně pravidelného servisu, údržby či řízení dlouhodobé obsazenosti nájemních bytů, jež je klíčem k bezproblémovému zajištění cashflow pro rodinu.