Zdroj: E15
Byty v Brně zdražují rychleji, než v Praze. Ceny nemovitostí v celém Jihomoravském kraji šplhají do závratných výšin. O tom, jaké jsou příčiny a zda budou nemovitosti dál zdražovat, diskutovali developeři, architekti, investoři i zástupci realitních fondů či poradenských firem na Real Estate Foru 2021 v Brně.
V Brně se aktuálně nové byty prodávají v průměru asi za 120 tisíc Kč za m2. Průměr za celý Jihomoravský kraj je zhruba 100 tisíc Kč za m2. Prodej starších bytů se pak blíží 95 tisícům za m2. „Za posledních pět let se v Brně ceny zdvojnásobily, tak jako v Praze za deset let,“ upozornil Marcel Soural, zakladatel a majitel společnosti Trigema.
Prokop Svoboda z realitní kanceláře Svoboda & Williams potvrzuje, že i v době pandemie měli lidé o nemovitosti zájem. K nakupování je motivovaly i levné hypotéky. „Zájem o rezidenční nemovitosti byl daný potřebou se zajistit a využít neskutečně levných peněz,“ popisuje realitu posledních měsíců na jihomoravském trhu. Hitem posledního období byly například i rodinné domy na předměstí Brna.
Ceny v regionu šroubuje vzhůru také limitovaná nabídka nemovitostí. Bytů je málo, novou výstavbu stejně jako ve zbytku republiky zdržují především zdlouhavé procesy povolování. V Brně ale vázne výstavba i kvůli tomu, že investoři vyčkávají na schválení nového územního plánu.
Ve městě blokuje výstavbu také chybějící infrastruktura na územích již určených k zástavbě, samostatnou kapitolou je pak protipovodňová ochrana. Ta stále chybí na území mezi řekami o rozloze 110 hektarů. Podle současného územního plánu je to přitom plocha určená k zástavbě a mohlo by zde bydlet až 50 tisíc lidí.
Odborníci přemítají nad tím, kdy zájem opadne a cenová spirála se zastaví. „Vzhledem k tomu, že bytů je málo, bude zájem dál trvat. Svědčí o tom i fondy, které jsou zaměřené na bytovou výstavbu – ty registrují velkou poptávku,“ říká Robert Robek, investiční ředitel z Avant investiční společnosti.
„ČNB se netají tím, že do konce roku chce úrokové sazby zvednout ke dvěma procentům. Cena peněz se bude v Česku zdražovat, možná rychleji než v okolních zemích, a tím pádem se budou zdražovat i hypotéky,“ míní Robek. I tak by podle něj ale nemělo dojít k takovému zdražení, že by zájem o nemovitosti opadl.
Podle Svobody ke zpomalení nejspíš dojde, přemítal ale nad tím, na kolik může být brzdou zvýšení úrokové sazby. Do cen nemovitostí by mohla v následujících měsících promluvit i inflace, ta se pohybuje kolem pěti procent. Otázkou podle Svobody je, zda právě inflace nebude ceny sama brzdit a neurčí, kde je vlastně strop.
„Zdaleka u něho nejsme,“ myslí si nicméně Tomáš Vavřík, zakladatel developerské společnosti Domoplan. „Poptávka je stále neuspokojená a dokud nedojde k aktivaci stavebních procesů, což nebude dřív než za pět let, tak růst bude pokračovat,“ dodává. Připouští ale, že v dalších měsících může dojít ke zpomalení. I tak se ceny v Brně budou podle něj pomalu přibližovat k těm ve Vídni.
Ke zrychlení povolování staveb by mohl pomoci nový stavební zákon. Podle Františka Korbela z advokátní kanceláře Havel & Partners, který je spoluautorem vládního návrhu zákona, přináší nová úprava zjednodušení povolovacího procesu: „Je to jedno řízení, jedno razítko, jeden proces.“ Vyjádřil ale zároveň obavy nad tím, zda se vůbec nový zákon podaří uvést do praxe. Příležitost, jak v tomto směru jihomoravské metropoli pomoci, by mohlo být podle něj vytvoření vlastních městských stavebních předpisů. Inspirací pro Brno můžou být Pražské stavební předpisy.
„Městské stavební předpisy pro Brno jsou obrovskou šancí, jak se vymanit z poměrně rigidní celostátní regulace. Pražské stavební předpisy jsou mnohem liberálnější v technických požadavcích na stavby a nestanoví přemrštěné požadavky na parkování, odstup budov či proslunění, které v ulicích ve velkých městech nelze zajistit,“ vysvětluje Korbel.
Marcel Soural předpovídá také další možný důsledek, který aktuální vývoj na trhu může mít. Podle něj vznikne silný trh nájemního bydlení a lidé ve městech se zkrátka naučí bydlet místo ve vlastních nemovitostech v nájmu. Tento trend už pozoruje i Robert Robek na trhu investičních fondů. „Některé fondy skupují byty pro nájemní bydlení,“ potvrzuje. A popisuje ještě další paradox – developeři si sami často ponechávají část nových projektů na pronájem a tuto kapacitu neuvolní na trh, čímž znovu prohlubují deficit volných nemovitostí k prodeji.
„Trh nájemního bydlení je v plenkách. Dnes investiční fondy nakupují hotové bytové domy nebo projekty, které se začínají stavět, což není úplně optimální. Investor do nájemního bydlení by měl mít nějakou jasnou strategii a vizi, jaké nájemní bydlení chce provozovat, koho chce oslovit – jaký segment trhu – a podle toho by už měl přizpůsobit projektování a navrhování stavby,“ myslí si Soural.
Současná situace na trhu může mít na druhou stranu podle Tomáše Vavříka i pozitivní dopad. Díky tomu, že developeři mají na nemovitostech vyšší zisky, mohou investovat více peněz a zaměřit se na vytváření zajímavých projektů a architektury a přinést do Brna nové koncepty, které obohatí město jako takové. Centrum města podle něj dává možnosti dělat výjimečnou architekturu, oblasti brownfieldů zase mají přidanou hodnotu ve své historii. „V každém městě najdete místo, které má genia loci a pokud ho doplníte dobrou architekturou, vznikne něco krásného,“ říká.
Podobný efekt by se mohl projevit i na průmyslovém realitním trhu. Cena u průmyslových nemovitostí také dramaticky roste, a to v celé v Evropě. Díky výhodným výnosům je tak podle Milana Kratiny ze společnosti Accolade možné investovat mnohem více peněz do pozemků a navazující infrastruktury a revitalizovat tak zanedbané plochy.
Boom e-commerce zvýšil nároky na skladovací prostory a plochy se rychle plní. Jenže kde stavět další? Podle Kratiny je proto opět zásadní územní plán, stavět se dá jen tam, kde to povoluje. V Česku se skladovací plochy vytlačily mimo města, Kratina by si ale dokázal představit, že by průmyslové stavby nemusely být jen na jejich okrajích, ale i uvnitř na brownfieldech, kterým by tak nové projekty opět mohly vdechnout život.
Pandemie změnila realitu také na trhu kancelářských prostor. Před ní pracovala z domova čtyři procenta Čechů, loni na jaře tak fungovala třetina zaměstnanců. Brno je navíc v tomto segmentu specifické, zdejší kancelářský trh se zaměřuje na centra sdílených služeb. To jsou firmy, které před pandemií žádaly velké kanceláře.
Podle Lukáše Netolického z Cushman & Wakefield nyní zaměstnavatelé řeší, na kolik bude fungovat kombinace práce zaměstnanců z domu a z kanceláří. „I když je v plánu redukce počtu lidí v kancelářích, tak to ale nutně neznamená redukci v počtu metrů čtverečných pronajímatelné plochy,“ upozornil. Vnímá totiž snahu nájemců a pronajímatelů vytvořit co nejhezčí prostory, aby lidi nalákali zpět do kanceláří. Pracují proto s interiérem, vznikají různé neformální zóny, prostory pro sport, relaxační místa.
Myšlenka pořádat Real Estate Forum zaměřené na vybrané trendy nemovitostního trhu, aktuální a specifické projekty a realitní témata v Brně a jihomoravském regionu vzešla před třemi lety u advokátní kanceláře HAVEL & PARTNERS, která přizvala ke spolupořádání další významné partnery. Díky výjimečnému složení partnerů i řečníků, prostředí, organizaci a mediálnímu ohlasu se stalo forum největší a nejvýznamnější realitní akcí na Moravě.
Radka Rainová
