Zdroj: ESTATE (19. 10. 2020)
Podle účastníků letošního ročníku konference Real Estate Forum nabízí Brno investorům i ve srovnání s jinými evropskými městy výjimečnou příležitost k rozvoji. Příkladem je i nová moderní městská čtvrť, která vzniká na rozhlehlé ploše na jih od hlavního brněnského nádraží.
Takzvané Jižní centrum nebo také Trnitá je unikátní rozlehlá oblast bezprostředně navazující na historické centrum Brna, která se desítky let nerozvíjela. „Je to potenciál, který nám mohou ostatní města závidět,“ zdůraznil v diskusi na konferenci ředitel Kanceláře architekta města Brna Michal Sedláček. „Není to brownfield, je to otevřené území, které má řeku, nádraží… To žádné jiné město v Evropě nemá,“ dodal.
Podle plánů developerů tady má vyrůst několik smíšených moderních městských bloků. Nová čtvrť Trnitá nabídne nejen administrativní prostory, ale také bydlení pro deset až patnáct tisíc lidí. Oblast by tak měla žít i po konci pracovní doby. Obyvatelé tu mají mít veškeré potřebné zázemí – služby, obchody, parky a široké možnosti trávení volného času.
Nová výstavba se ale projektovala a plánovala ještě před koronavirem, který teď realitu na trhu zásadně proměnil, a to především u komerčních a kancelářských prostor. Developeři s tím proto musí v této rozvíjející se lokalitě počítat.
Lukáš Netolický z realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield na fóru upozornil, že už nyní došlo ke zpomalení poptávky a aktivity na brněnském trhu kancelářských prostor. V souvislosti s ekonomickou krizí předpověděl, že v jihomoravské metropoli bude v příštím roce až 100 tisíc metrů čtverečných neobsazených ploch a zvýšená neobsazenost přetrvá až do roku 2023 a 2024.
A této nové realitě se musí přizpůsobit i developeři. Společnost CTP Invest proto například v projektu Vlněna sníží podíl administrativních ploch ve prospěch těch rezidenčních.
Podle Prokopa Svobody, majitele realitní kanceláře Svoboda & Williams, budou teď také nájemci administrativních prostor diktovat, kam se trh bude ubírat. „Budeme směřovat k větší flexibilitě a jiným kancelářským modelům,“ naznačil v diskusi.
Mezinárodní společnost HB Reavis, která v oblasti Trnité plánuje postavit víceúčelový projekt Nová Zvonařka s více než 120 tisíci metry čtverečnými podlažní plochy, chce proto zákazníkům kromě klasických administrativních prostor nabídnout i sdílené pracovní prostory (coworking) nebo servisované kanceláře. „To je směr, který covid možná urychlil, ale ke kterému bychom stejně časem dospěli, protože to vidíme u vyspělejších trhů,“ vysvětlil Štefan Stanko, výkonný ředitel skupiny HB Reavis pro Českou republiku.
Ne každá společnost si totiž v době krize bude moci dovolit dlouhodobý pronájem rozlehlých kancelářských ploch, upozornil Stanko. Ideálním řešením je proto pro firmy mít centrální administrativní základnu a v případě budoucí expanze si pak pronajmout v okolí servisované kanceláře, které ve chvíli recese může firma zase flexibilně redukovat.
Pomoci znovu rozpohybovat trh s kancelářskými prostory v Brně může i fakt, že město je ideální dopravní a logistický uzel. Těží přitom ze své strategické polohy, kdy daleko není do Vídně ani Bratislavy. Brno má druhé nejfrekventovanější letiště v ČR, na které navíc navazuje logistický areál o rozloze více než 110 tisíc metrů čtverečných. V rámci letecké cargo dopravy se přes Brno ročně přepraví více než pět tisíc tun nákladu. To už teď do areálu u brněnského letiště nalákalo významná esa současného průmyslu. Nájemní prostory tu například využívají DHL, Coca-cola nebo Zásilkovna, uvedl Milan Kratina spoluzakladatel a CEO společnosti Accolade, která víceúčelový komplex vlastní a provozuje zároveň i brněnské letiště.
Toto vhodné propojení dopravy a logistiky tak může být tahounem ekonomiky v jihomoravském regionu i v době koronakrize a může sem přivést další firmy. „Letiště je brána do města a do kraje, měla by tam být základní konektivita, protože pak roste region a roste i byznys,“ poznamenal Kratina. S tím jde následně ruku v ruce i rozvoj trhu kancelářských prostor, potvrdil také Netolický. Jako příklad uvedl polská regionální města, kde po roce 2012 po poslední ekonomické krizi dramaticky vzrostl trh kancelářských prostor právě díky zavedení nových leteckých linek a dostavbě dálniční sítě.
Při umisťování nových projektů je podle zkušeností klientů advokátní kanceláře HAVEL &PARTNERS dopravní dostupnost jeden z klíčových faktorů, upozornil Ludvík Juřička, partner této největší československé advokátní kanceláře. Pokud tedy nemá daná lokalita dobré logistické napojení, podstatně to limituje její rozvoj, což je také případ investorsky velmi zajímavé lokality Nová Zbrojovka. Jenže mnohde výstavbu potřebné infrastruktury brzdí největší neduh českého stavebnictví, a to jsou dlouhé povolovací procesy.
Co by tedy mohlo do budoucna pomoci dalšímu rozvoji realitního trhu v Brně a okolí, je přijetí nového stavebního zákona, který by měl výrazně zrychlit povolování nové výstavby, a to jak té rezidenční, tak i té dopravní. Shodli se na tom Michal Sedláček i partner HAVEL & PARTNERS František Korbel, který se na vzniku nové právní úpravy podílel. Nový stavební zákon ale musí ještě projít legislativním procesem, a není proto jasné, kdy a v jaké podobě vlastně začne platit.
Radka Rainová
