Vlastnická práva a nastavení smluv s architektem

Autor: Ivan Rámeš   

Zdroj: Estate (4/2017)

Naskytla se vám jedinečná příležitost koupit dům na lukrativním místě v centru města? Nebo uvažujete o podobném typu investice, protože v ní vidíte dlouhodobé zhodnocení? Pokud jdou vaše úvahy tímto směrem, měli byste se zaměřit nejenom na finanční rentabilitu projektu, ale také na jeho zabezpečení z hlediska smluvní dokumentace. Většina prémiových nemovitostí se totiž v průběhu výstavby zcela jistě neobešla bez spolupráce s architektem. Například proto, aby splnila náročné požadavky na harmonizaci s okolní domovní zástavbou. Pokud je se stavbou historicky spojen konkrétní architektonický rukopis, jaké investiční nástrahy na vás číhají a na co si dát při koupi takové nemovitosti pozor?

Budova jako architektonické dílo

Dříve než se rozhodnete pro tento typ investice, měli byste vědět, že budova, do níž chcete vložit své finanční prostředky, je pouze jiným vyjádřením architektonického díla, které vzniklo nejprve ve formě architektonického projektu. Pokud váš investiční předchůdce (developer) opomněl vše správně smluvně upravit již ve fázi tvorby smluvní dokumentace a udělování licence k architektonickému návrhu, mohou kdykoli v budoucnu nastat problémy v případě, že bude potřeba stavbu architektonicky upravit.

Části projektové dokumentace v podobě architektonického návrhu budovy včetně jejích interiérů jsou totiž autorským dílem a samotná budova, která vznikla na základě architektonického návrhu, je pouze jiným vyjádřením stejného autorského díla. Vyjádřeno právním jazykem – je jeho „rozmnoženinou“, a z právního hlediska jde proto o jedno a totéž autorské dílo.

Autorem takovéhoto autorského díla je vždy fyzická osoba, která projekt vytvořila, přičemž může jít samozřejmě i o více autorů. Pokud byl projekt dodán právnickou osobou, např. architektonickou kanceláří, není autorem projektu kancelář, ale tato kancelář má pouze od konkrétního architekta/autora oprávnění s návrhem nakládat. V jakém rozsahu je architektonická kancelář oprávněna s dílem nakládat, potom upravuje smlouva mezi jednotlivými architekty a architektonickou kanceláří (může se lišit v případě, že autor je zaměstnanec či osoba samostatně výdělečně činná).

Rozsahem oprávnění, které má architektonická kancelář, budete limitováni i vy jakožto noví majitelé nemovitosti. Nikdo totiž nemůže na jiného převést více oprávnění, než sám má, a proto pokud kancelář architektů nezískala od architekta dostatečná oprávnění, nemůže je mít ani investor. Na uvedené řetězení oprávnění je nezbytné myslet již při uzavírání smluv s kanceláří architektů, a zajistit si dostatečné garance například formou prohlášení a sankcí za případné porušení.

Změna stavby bez souhlasu architekta

Asi nikoho nepřekvapí, že pokud architekt souhlasí s provedením změn návrhu anebo budovy samotné, může investor takové změny provést. Větším dobrodružstvím je však provádění změn architektonického díla bez souhlasu architekta, a proto pro další výklad předpokládejme, že jste se dostali do situace, kdy jste s architektem změny nekonzultovali a architekt vám svůj souhlas z jakéhokoli důvodu neudělil.

Zákon obecně neumožňuje měnit autorská díla bez souhlasu jejich autora, v tomto případě architekta nebo osoby s výhradním oprávněním, tedy například architektonické kanceláře. Právě z uvedeného důvodu tedy není obecně ani možné provádět změny a úpravy budovy, protože by tím bylo zasahováno do autorských práv architekta. Jak už to ale často bývá, zákon stanoví z tohoto obecného pravidla výjimky, přičemž pozitivní je to, že jde o výjimky ve prospěch investora.

Architektonické dílo, které je vyjádřené ve formě architektonického návrhu, tedy například jako součást projektové dokumentace nebo dokumentace skutečného provedení stavby apod., je dílem vyjádřeným v podobě výkresů na papíře nebo v elektronické podobě na datovém nosiči. Na uvedené vyjádření „na papíře“ se nevztahuje zákonná výjimka podrobněji rozebíraná níže, a tudíž změna uvedených dokumentů je v zásadě možná pouze se souhlasem architekta.

Jiná situace však nastává, jakmile již existuje budova, tedy architektonické dílo vyjádřené stavbou. Investor může totiž nechat navrhnout návrh změny stavby v podobě projektové dokumentace ke změně stavby a stavbu jako takovou změnit pouze v míře nezbytně nutné a při zachování hodnoty architektonického díla vyjádřeného takovou stavbou. Bohužel zákon nepodává vysvětlení k tomu, co je myšleno „mírou nezbytně nutnou“ a co se rozumí „zachováním hodnoty architektonického díla vyjádřeného stavbou“. Při výkladu daných pojmů je tedy nezbytné nacházet odpovědi na rozsah zákonné výjimky v celkové právní koncepci autorských práv a případně v existující judikatuře, které je bohužel velmi málo.

Mírou nezbytně nutnou má zákon na mysli zejména faktické případy, kdy budova je ve stavu, který vyžaduje opravy a změny vyvolané takovým stavem, například opadává omítka z budovy, zhroutilo se schodiště, budova je celkově v havarijním stavu apod. Další kategorií změn, které zřejmě bude možné provést, jsou změny vyvolané změnou obecně závazných předpisů, které se na budovu vztahují. Například pokud je budovou hotel a změní se hygienické předpisy, jejichž změna vyvolá potřebu rozšíření koupelen hotelu, nebo se například zjistí, že použité materiály v interiérech jsou zdravotně závadné. Jakékoliv takové změny je ovšem nezbytné provádět šetrně, tedy pouze v takovém rozsahu a takovými prostředky, které jsou skutečně nezbytně nutné. Určitě tedy při využití příkladu se zdravotně závadnými materiály nebude považováno za nezbytně nutné, pokud zároveň s odstraněním závadných materiálů dojde ke kompletní změně koncepce a rozložení interiérů.

Zároveň jakékoliv takové nezbytné změny je třeba provádět způsobem, aby nedošlo ke snížení hodnoty architektonického díla, respektive aby jeho hodnota byla zachována. Zákon uvedenou hodnotou nemyslí tržní hodnotu budovy, ale uměleckou hodnotu architektonického díla, tedy tu samotnou myšlenku architekta, kterou onen architekt přenesl na papír a následně ji investor zrealizoval ve formě budovy. Snížení či nesnížení umělecké hodnoty je objektivní kategorií, tedy názor architekta není rozhodující. Rozhodující je právě to, zdali objektivně došlo ke snížení umělecké hodnoty díla, což by v případě nutnosti muselo být podrobeno zkoumání znalce v oboru.

V této souvislosti je nezbytné mít na paměti, že veškeré nastíněné případy je třeba posuzovat individuálně případ od případu. I s ohledem na absenci relevantních rozhodnutí nelze obecně říci, jaký zásah do budovy je v souladu se zákonem, a jaký již nikoliv. V konkrétním případě může například snížení budovy o jedno patro ze statických důvodů být v souladu s uvedenou výjimkou, ovšem u jiné budovy již nikoliv, a investor tak bude muset zvolit jiné prostředky k nápravě.

Povinnost informovat architekta

Pokud je budova významným architektonickým dílem, budete mít povinnost o její plánované změně dopředu informovat architekta, a pokud o to architekt požádá, předat mu dokumentaci budovy včetně vyobrazení vystihující stav budovy před změnami a po provedení změn. I z tohoto pravidla existují výjimky, například pokud by změna byla vyvolána náhlými událostmi a nebylo možné architektovi dokumentaci poskytnout před provedením změn.

Výše uvedená problematika je ve své podstatě natolik komplikovaná, že by stála za napsání odborné knihy. Věříme však, že se nám v tomto krátkém příspěvku podařilo alespoň základním způsobem objasnit vztahy mezi architektem a třetími osobami.

 
 
Aktuální informace
více ...
Copyright © 2011 - 2018 HAVEL & PARTNERS s.r.o. | website by Red Knight s.r.o.
popup